Renovering och ombyggnation

Renovering eller förändring i lägenheten

Fastigheten och lägenheterna ägs av föreningen. Som medlem har du nyttjanderätten till en lägenhet i föreningen men du äger den inte. Därför är alla renoveringar och ombyggnationer i lägenheterna en gemensam angelägenhet för föreningen och medlemmarna. Misstag kan bli mycket dyra för både medlemmen och föreningen.

Mindre förändringar får göras i lägenheten. Du får t ex lägga nya golv, sätta upp nya skåp eller byta ut vitvaror i köket. Väsentliga förändringar kräver dock styrelsens tillstånd. Med väsentliga förändringar avses ingrepp i bärande konstruktion, ändringar av vatten-, el- eller avloppsledningar eller sådant som är till påtaglig skada för föreningen. Ibland kan det också behövas bygglov för att utföra vissa åtgärder i lägenheten. Kontakta gärna styrelsen om du är osäker på om du behöver tillstånd.

Generellt gäller att samtliga större ändringar och renoveringar i lägenheten kräver tillstånd från styrelsen i föreningen innan arbete påbörjas. Anledningen till detta är, att en bedömning måste göras om hur ombyggnationen påverkar fastigheten säkerhetsmässigt och konstruktionsmässigt. Vissa delar, som rör och ventilation, är gemensamt med dina grannar och kan behöva justeras efter ändringar. Dessutom omfattas flera området av noggranna regler som skall säkerställa att fastighetens konstruktion och funktion upprätthålls.

Golv samt väggar och tak av betong utgör fastighetens bärande konstruktion. Detta kräver styrelsens godkännande. Likaså ändringar av befintliga ledningar för avlopp, värme eller vatten samt annan väsentlig förändring av lägenheten.

Ansökan och tillstånd krävs för ombyggnation vid:

• Ingrepp i bärande konstruktion
• Alla ändringar som påverkar avlopp, vatten, värme eller ventilation
• Omdragning och större förändringar av elinstallationer (detta för att säkerställa att de utförs av behörig elinstallatör)
• Annan väsentlig förändring samt ändring som kräver bygglov
• Byte av ytterdörr

Vissa ändringar innebär att du som medlem, enligt plan- och bygglagen, måste söka bygglov eller göra bygganmälan hos kommunen minst tre veckor före byggstart. Det är medlemmens skyldighet att undersöka om sådan bygganmälan behöver göras. Ombyggnationerna omfattas många gånger också av krav på viss kompetens och dokumentation gällande vad som är gjort och hur det är gjort.

Mindre underhåll eller renoveringar i lägenheten kan utföras utan styrelsens godkännande. Vid byten som normalt medför ny anslutning till vattenledning måste dock föreningens fastighetsförvaltare kontaktas för avstängning av inkommande vatten under arbetets genomförande. Du som bostadsrättsinnehavare står för alla kostnader i samband med avstängningen.

Tillstånd behövs inte vid ändringar såsom (men gärna information om):

• Ändrade funktion i lägenheten (t.ex. ändrad planlösning, ny innerdörr, etc.)
• Ombyggnation av badrum och våtrum, bortsett från sådant som rör avlopp. Observera att om klinkergolvet i badrum rivs upp innebär det att den vattenburna golvvärmen förstörs. Viktigt att behörig fackman då tömmer och pluggar befintlig vattenburen golvslinga. Kostnad för el till eventuell elektrisk golvvärme står du som medlem själv för.
• Omläggning av golv
• Målning och tapetsering
• Byte av köksinredning, garderober och montering av väggfasta hyllor etc. Observera att vid byte av spiskåpa i köket, är det viktigt att inte fläkt installeras utan just en spiskåpa (som öppnar och stänger spjället till husets fläktsystem).

Förutom ovan gäller följande:

• Allt arbete ska utföras fackmässigt i enlighet med Boverkets Byggregler (BBR) och gällande branschregler.
• Rörarbeten ska utföras av auktoriserad firma med för arbetet erforderliga behörigheter.
• Elinstallationer ska utföras av en behörig elinstallatör (Behörighets- och kompetenskrav kan inhämtas hos Elsäkerhetsverket).
• Vid våtrumsändring ska tätskiktet (fuktspärren) göras av firma som är certifierad av Byggkeramikrådet. (Information om företag finns hos GVK – Svensk Våtrumskontroll, Byggkeramikrådet eller Säker Vatten AB). Försäkringsbolagen har i sina försäkringsvillkor krav på utförande av auktoriserade företag och utförande enligt branschregler.
• Du som medlem ansvarar för utfört arbete och för åtgärdande av eventuella framtida skador orsakade av medlemmens ändringsarbeten.
• Vid skador som uppkommer på fastigheten i samband med ändring, svarar föreningen för att åtgärda dessa skador medan medlemmen bekostar åtgärderna.
• Du som medlem ska tillse att anlitade hantverkare följer föreningens regler vid ombyggnationer.
• Eventuell vattenavstängning ombesörjs av föreningens förvaltare och ska aviseras av medlemmen till berörda boende minst tre dagar i förväg.
• Du som medlem ska säkerställa att balansen i husets ventilationssystem inte störs av ändringen.

Krav på dokumentation

Entreprenören ska utfärda kvalitetsdokumentation, försäkrings- och garantihandlingar. I förekommande fall ska entreprenören ta fram nya s.k. relationshandlingar (ritningar och dokumentation som beskriver vad som är förändrat i fastigheten).

En kopia av dessa ska skickas till styrelsen efter utfört arbete. Denna dokumentation är viktig i händelse av skada. Du som bostadsrättshavare ska kunna visa att arbetet är utfört av behörig installatör i enlighet med branschorganisationens riktlinjer. Av handlingarna ska även framgå att arbetet möter de eventuella krav som ditt försäkringsbolag framställt.

All dokumentation som krävs enligt lag eller regler enligt ovan och t.ex. styrker behörighet hos entreprenör, intyg om hållfasthet, relationsritningar m.m. ska vara upprättade på aktuellt företags brevpapper, innehålla organisationsnummer, fullständiga kontaktuppgifter och vara korrekt signerat för att vara giltigt. Eventuellt certifikat, försäkringar och intyg ska lätt kunna kontrolleras och i förekommande fall följa med övrig dokumentation i form av kopior.

Allmänna regler

• Buller ska minimeras och koncentreras till så få tillfällen som möjligt.
• Ändringar som kan störa andra medlemmar får enbart ske under tiden 08.00-17.00. Övrig tid får ändring som medför oljud/störningar inte ske. Arbeten som av någon anledning måste utföras på annan tid än denna ska beviljas av styrelsen.
• I god tid innan arbete som medför oljud eller annan olägenhet påbörjas ska anslag sättas upp i entrén, lämpligen vid hissen där den är synlig för alla boende. Anslaget ska visa vilken lägenhet som renoveras samt under vilken tid som arbetet pågår samt kontaktuppgifter till bostadsrättsinnehavare och ev. entreprenör.
• Du som medlem ansvarar för att dagligen tillse att trapphuset städas vid ev. nedsmutsning orsakad av pågående renovering.
• Vid arbete som medför damm (t.ex. rivning av våtrum, kök, väggar) eller stark doft ska lock sättas på frånluftskanaler för att förhindra spridning.

Byggmaterial och byggavfall får inte förvaras i entréer eller allmänna utrymmen. Kortare mellanlagring av byggmaterial och byggavfall kan ske utanför på gatan, men måste fraktas bort ofta för att inte ta upp parkeringsplatser. Byggmaterial och byggavfall får inte slängas i sop- eller grovsoprum, utan måste forslas bort av entreprenör eller den boende.